Immobilier : l'acheteur est bien protégé
Un cadre juridique strict, apparu ces dernières années, encadre la vente immobilière et protège les acquéreurs. Amiante, termites, métrage... Découvrez les documents désormais exigibles lors de votre achat.
La loi sur les termites
Dans les immeubles, la présence de parasites, de termites en particulier, représente un problème gravissime dand les villes françaises. A tel point que le législateur a dû intervenir et prendre des mesures pour protéger les acquéreurs et prévenir les propriétaires. Ainsi, la loi du 18 juin 1999, telle que mise en œuvre par le décret d'application du 3 juillet 2000, concerne l'ensemble des immeubles situés dans une zone contaminée ou susceptible de l'être à court terme. Ces zones sont délimitées par arrêté préfectoral. Lors de la vente d'un immeuble situé à l'intérieur de ces zones, un état parasitaire datant de moins de trois mois doit obligatoirement être annexé aux contrats, compromis ou promesses de vente. Cet état parasitaire ne peut être effectué pour être valable que par un professionnel exercant l'activité d'expertise ou de diagnostic de présence de termite sous habilitation.
Le diagnostic amiante
Le décret du 7 février 1996, tel que modifié par le décret du 12 septembre 1997, a mis en place une protection de la population contre les risques sanitaires liés à une exposition à l'amiante. Ces dispositions concernent l'ensemble des immeubles bâtis à l'exception des maisons et des autres immeubles à usage d'habitation à logement unique comme un loft par exemple. Ce diagnostic amiante vise à établir une grille de vérification de la présence d'amiante dans le flocage (collage de fibres courtes), le calorifugeage (isolation par un matériel qui empêche la déperdition de chaleur) et les faux plafonds
Eléments analysés par le diagnostic amiante
Eléments analysés selon la date de construction de l'immeuble
Flocage Les immeubles construits avant le 1 janvier 1980
Calorifugeage Les immeubles construits avant le 29 juillet 1996
Faux plafond Les immeubles construits avant le 1 juillet 1997
En cas de présence d'amiante, le contrôleur habilité devra vérifier l'état de conservation de ces matériaux et établira une grille d'évaluation. Cette grille fera l'objet d'un contrôle périodique des matériaux ainsi qu'une surveillance du niveau d'empoussièrement. Le contrôleur conseillera également les travaux à envisager.
La loi Carrez
La loi du 18 décembre 1996, plus connue sous le nom de son auteur, le sénateur Carrez, vise à protéger les acquéreurs de lots en copropriété.
La loi Carrez oblige le vendeur à mentionner la superficie privative des lots de copropriété dans les avant-contrats et dans l'acte de vente. Cette loi vise donc à lutter contre d'éventuels promoteurs ou agences immobilières peu scrupuleux.
A défaut de cette mention ou si celle-ci est mensongère, l'acquéreur peut obtenir l'annulation de la vente. Pour cela, il faut que l'action en annulation soit intentée dans un délai de un an courant à partir de l'acte authentique de vente.
L'acquéreur peut également obtenir une réduction de prix si la superficie est inférieure de 5 % à celle visée dans l'acte de vente. A ce titre, il est conseillé de faire appel à un professionnel afin de mesurer la superficie du lot avant son acquisition.
La loi sur le plomb
Pour lutter contre le saturnisme dû à la présence de plomb dans une habitation, les articles R 32-5 et de R 32-10 à R 32-12 du Code de la Santé Publique imposent aux biens immobiliers à usage d'habitation, construits ou rénovés avant 1948, situés dans une zone à risque (selon arrêté préfectoral dont l'habitude est de couvrir l'ensemble du département) à être contrôlé et à faire l'objet d'un rapport descriptif sur la teneur en plomb des peintures. Ce rapport doit contenir le résultat des mesures et analyses sur l'état de conservation de chaque paroi et une conclusion précisant les risques d'accessibilité, ou sensibilité, au plomb. Cet état descriptif est obligatoirement annexé à toute promesse et acte de vente. A noter que pour l'instant, la loi ne vise que les peintures et non les canalisations.
La prévention du risque sismique
Dans sa politique générale face au risque sismique, l'Etat a mis en place des moyens de prévention comme l'information du public et le respect de construction parasismique pour certains immeubles et dans certaines parties du territoire national. Le décret du 23 août 2005 portant "nouvelle obligation de contrôle technique au 1er avril 2006 pour certaine construction d'immeuble", impose un contrôle technique des constructions, à tout immeuble situé dans une zone de sismicité importante (catégorie II et III selon les distinctions opérées par le décret) et dont la taille est de 8 mètres de haut, du sol jusqu'au plancher du dernier étage.
Rappelons que cette règle existait déjà pour les immeubles de grande hauteur et pour les établissements accueillant du public. La cartographie du risque sismique est établie selon l'historique des séismes ayant touché la France. Les départements les plus touchés sont la Guadeloupe et la Martinique et, pour la métropole, les régions du sud-ouest et de l'Alsace.
La loi SRU
La loi de solidarité et de renouvellement urbain du 13 décembre 2000 permet à tout acquéreur de pouvoir, après la signature de la vente, de se rétracter et d'annuler cette vente.
Le délai de rétractation de 7 jours commence à courir à partir de la signature de la promesse ou du compromis de vente.
En outre, aucune somme ne pourra être versée avant ce délai, sauf si la vente est négociée par un professionnel titulaire d'une garantie financière (par exemple un agent immobilier). Mais dans ce cas, les sommes versées doivent impérativement reversées dans un délai maximum de 21 jours depuis le jour de la rétractation.
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